Why ask for a Real Estate Appraisal?

April 18, 2024

10 min read

When you need a mortgage to buy a house, when you need to know the value of your property for sale, whether these are tangible or intangible assets, they need to be evaluated by a qualified and impartial professional, a Real Estate Appraiser.
A valuation is more than just determining its market value. It is a fundamental tool that aids decision-making for a variety of purposes:

• Financing and loans, purchases and sales – When you need a mortgage to buy a house, refinance your mortgage or need to know the value of your property for its subsequent sale, you need a real estate appraisal;
• Investments and decision-making – Investors use real estate appraisals to identify investment opportunities and determine the potential return on a property or a portfolio of properties;
• Insurance and compensation – Insurance companies use real estate appraisals to define the appropriate coverage value for a given asset. They are also relevant in compensation processes following loss or damage;
• Inheritance, divorce or other legal disputes – In cases of inheritance sharing, divorce or other legal disputes involving real estate assets, valuations are essential to determine their fair distribution among those involved.

Real estate appraisal - What is it?
A real estate appraisal is materialized in a valuation report, carried out after the expert has analysed and collected all the information about the property and its location. It is carried out in accordance with regulatory and technical standards, in a transparent and clear manner, using universally recognized concepts, principles, approaches, procedures and methodologies.
The valuation process comprises the following practice approaches:

• Submission of the appraisal request indicating the purpose of the valuation, as well as submission of all relevant documentation and information on the property or properties to be appraised (land registry, land content certificate, plans and/or licensing projects, licenses, etc.);
• Inspection of the property – The analysis of the property may be carried out by visiting it or, if this is not possible, by analysing significant information about it. During the inspection, state or repair of the building, characteristics, on-site measurements (to confirm the areas described in the documents), photographic report, visualization of possible anomalies or visible pathologies, among other relevant data, will be checked;
• Market research – prospecting for similar/comparable assets in the area surrounding the asset or in nearby areas with a similar framework, thus obtaining a basis for comparison for the value of the property under analysis. In this way, the greater the supply on the market, the greater the supply on the market, the more reliable the sample will be;
• The approach or basis of value – after visiting the property and carrying out market research, the valuer uses the approaches, methodologies, techniques, and calculations it deems necessary to determine the value of the property.

Real estate appraisers must adopt more than one of the following appraisal approach methods, choosing in each circumstance those that are most appropriate for the appraisal of the property in question:

1. Market approach;
2. Cost approach;
3. Income approach.

Whenever the real estate appraiser considers that there are special circumstances that do not allow the value of the property to be adequately determined on the basis of the methods mentioned previous, he may use alternative approach methods, and must indicate in the appraisal report, in a reasoned manner, the reasons that led him to exclude the methods mentioned, as well as those that justify the choice of the appraisal method adopted.
The result of this process is a valuation report which contains a full description of the asset.


Real estate appraisal - Who is qualified to do it?
The registration of real estate appraisers is granted by the CMVM to natural and legal persons who meet the requirements of suitability, professional qualification and experience and professional civil liability coverage (Art. 3, Decree-Law 153/2015).
Professional qualifications and experience for the profession of real estate appraiser are only recognized for those who have a bachelor's, postgraduate or master's degree in real estate appraisal and a relevant professional curriculum vitae, which demonstrates:

1. Knowledge in the following areas: Principles of Economic Theory, Functioning of Financial Markets, Construction, Energy, Environment and Protection of Resources, Urban Planning, Land Use Planning, Real Estate Management and Operations, Ethics in Financial Activity;
2. In-depth knowledge in the following areas: Analysis of investment projects, Real Estate Appraisal Methods, Real Estate Accounting and Taxation, Financial Instruments for Investment in Real Estate, Law Applicable to Real Estate and Investment in Real Estate, Diverse professional practice with duration and levels of responsibility that are in line with the characteristics and complexity of the real estate appraisal activity (Art. 5, Dec. Law no. 153/2015).

The CMVM is the entity responsible for supervising and overseeing compliance with the duties of real estate appraisers (Dec. Law. No. 153/2015) and regulates the access to and exercise of the activity of real estate appraisers who provide services to management entities of collective investment organizations, credit institutions, financial companies, pension fund management companies or insurance or reinsurance companies, in Portugal.


The importance of Real Estate Appraisals
In conclusion, real estate appraisals ensure public trust for all parties involved, from investors, banking institutions, developers, investment funds, buyers, and tenants, among others. Compliance means that a valuation report must be drawn up in a reliable, transparent, and clear manner, using universally recognized concepts, approaches, principles, procedures, and methodologies. This will therefore be the element that supports decision-making, and the risk of the operation is intrinsically linked to the quality and assertiveness of the valuation report developed.

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Porquê pedir uma Avaliação imobiliária?

Quando é necessária uma hipoteca para comprar casa, quando necessita de saber o valor do seu imóvel para a sua venda, sejam estes bens tangíveis ou bens intangíveis, carecem de uma avaliação realizada por um profissional qualificado e imparcial, ou seja, um Perito Avaliador de Imóveis.
Avaliar um imóvel é mais do que apenas determinar o seu valor de mercado. É uma ferramenta fundamental que auxilia a tomada de decisão em diversos propósitos:

• Financiamentos e empréstimos, compras e vendas – Quando é necessária uma hipoteca para comprar casa, um refinanciamento da sua hipoteca ou quando necessita de saber o valor do seu imóvel para a sua posterior venda, precisa de uma avaliação imobiliária;
• Investimentos e tomadas de decisão – Investidores utilizam as avaliações imobiliárias para identificar oportunidades de investimento e determinar o retorno potencial de um imóvel ou de uma carteira de imóveis;
• Seguros e indemnizações – As companhias de seguros utilizam as avaliações imobiliárias para definir o valor de cobertura adequado para determinado ativo. São ainda relevantes em processos de indenização após perdas ou danos;
• Heranças, divórcios ou outros litígios legais – Em casos de partilha de herança, divórcios ou outros litígios legais envolvendo ativos imobiliários, as avaliações são essenciais para determinar a sua distribuição justa pelos envolvidos.

Avaliação imobiliária – O que é?
Uma avaliação imobiliária é materializada num relatório de avaliação, realizado depois do perito analisar e recolher toda a informação sobre o imóvel e a sua localização, sendo realizado de acordo com as normas regulamentares e técnicas, de forma transparente e clara, utilizando conceitos, princípios, abordagens, procedimentos e metodologias reconhecidos universalmente.
O processo de avaliação abrange as seguintes fases:

• Entrega do pedido de avaliação com indicação da finalidade do mesmo, assim como apresentação de toda a documentação e informação relevante sobre o imóvel, ou imóveis, a avaliar (caderneta predial, certidão de teor predial e, plantas e/ou projetos de licenciamento, licenças, etc.);
• Inspeção do imóvel – A análise do imóvel poderá ser efetuada com visita ao mesmo, ou, na impossibilidade da mesma, ser efetuada com análise de informação relevante sobre o mesmo. Na visita ao imóvel, será então verificado, o estado de conservação, características, realizadas medições in loco (para confirmação das áreas descritas nos documentos), reportagem fotográfica, visualização de possíveis anomalias ou patologias visíveis, entre outros dados relevantes;
• Pesquisa de mercado – Realização de prospeção de ativos semelhantes/comparáveis, na zona envolvente do ativo ou em zonas próximas de enquadramento similar, obtendo assim uma base de comparação para o valor do imóvel em análise. Deste modo, quanto maior for a oferta em mercado, maior será a fiabilidade da amostra;
• Análise dos dados – após a visita ao imóvel e a pesquisa de mercado, o PAI recorre a abordagens, metodologias, técnicas e cálculos, que considere necessárias, para determinar o valor do imóvel.

Os peritos avaliadores de imóveis devem utilizar pelo menos dois dos seguintes métodos de avaliação, escolhendo em cada circunstância aqueles que se mostrem mais adequados à avaliação do imóvel em causa:

1. Método comparativo de mercado;
2. Método do custo de reposição;
3. Método do rendimento.

Sempre que considere existirem circunstâncias especiais que não permitam a determinação adequada do valor do imóvel com base nos métodos mencionados no número anterior, o perito avaliador de imóveis pode recorrer a métodos alternativos, devendo indicar no relatório de avaliação, de modo fundamentado, as razões que o levaram a excluir os métodos mencionados no número anterior, assim como aquelas que justificam a opção pelo método de avaliação adotado.
Deste processo resulta a elaboração do relatório de avaliação que encerra em si a descrição completa do ativo.


Avaliação imobiliária – Quem está habilitado a fazer?
O registo de peritos avaliadores de imóveis é concedido pela CMVM, a pessoas singulares e coletivas que satisfaçam os requisitos de idoneidade, qualificação e experiência profissionais e de cobertura da responsabilidade civil profissional (Artº3º, Dec. Lei 153/2015).
Só é reconhecida qualificação e experiência profissionais para o exercício da profissão de perito avaliador de imóveis a quem possuir licenciatura, pós-graduação ou mestrado adequados à avaliação de imóveis e currículo profissional relevante, que demonstrem: 

1. Conhecimento nas seguintes áreas: Princípios da Teoria Económica, Funcionamento dos Mercados Financeiros, Construção, Energia, Ambiente e Proteção dos Recursos, Planeamento Urbanístico Ordenamento do Território, Gestão e Operações Imobiliárias, Ética na Atividade Financeira;
2. Conhecimento aprofundado nas seguintes áreas: Análise de projetos de investimento, Métodos de Avaliação de Imóveis, Contabilidade e Fiscalidade do Imobiliário, Instrumentos Financeiros de Investimento no Imobiliário, Direito Aplicável ao Imobiliário e ao Investimento no Imobiliário, Prática profissional diversa com duração e níveis de responsabilidade que estejam em consonância com as características e a complexidade da atividade de avaliação de imóveis. (Artº5º, Dec. Lei. nº153/2015).

A CMVM é a entidade responsável pela supervisão e fiscalização do cumprimento dos deveres dos peritos avaliadores de imóveis (Lei n.º 153/2015, de 13 de novembro de 2015) e regula o acesso e o exercício da atividade de peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades gestoras de organismos de investimento coletivo, instituições de crédito, sociedades financeiras, sociedades gestoras de fundos de pensões ou empresas de seguros ou de resseguros, em Portugal.


A importância da Avaliação de Imóveis
Em suma, a avaliação imobiliária assegura, pois, um elevado grau de confiança, a todas as partes envolvidas, desde investidores, instituições bancárias, promotores, fundos de investimento, compradores, arrendatários, entre outros. Este grau de confiança implica que a elaboração de um relatório de avaliação, seja elaborado, de forma fidedigna, transparente e clara, utilizando conceitos, abordagens, princípios, procedimentos e metodologias, reconhecidos universalmente. Será este pois, o elemento de suporte da tomada de decisão, estando o risco da operação intrinsecamente corelacionado com a qualidade e assertividade do relatório de avaliação desenvolvido.

Sofia Augusto

Real Estate Appraiser

Telma Monteiro

Real Estate Appraiser

Property Management

Servdebt